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复盘朱树英律师工程案例9：如何实现工程价款的优先受偿权？
第一部分案例9基本情况
本案原告为一家施工企业，被告为房地产开发商。被告在上海投资开发住宅小区，原告经过招标投标程序中标。2003年3月签订施工总承包合同，同时约定工程的地下部分由原告垫资施工。
2005年4月，原告完成双方约定的工程进度，经双方对已完垫资部分工程价款进行结算，双方确认已完工程价款。因被告缺乏资金无力支付，双方于2005年4月签订以在建工程折抵拖欠进度款的《补充协议》，将项目中的一栋23层房屋折抵工程欠款。由于当时抵价的房屋不具备预售条件，未办理预售许可手续，双方约定取得预售许可证即办理预售登记。
2008年11月，当施工进度完成至结构封顶进入装修施工时，原告发现折价的整栋房屋另行预售给案外人，并办理了预售登记。
2009年3月原告向上海高院提起诉讼，诉请法院保护承包人工程价款优先受偿权，并保全、查封了系争房屋。上海高院于2010年4月15日下达《民事调解书》，确认原告对系争房屋享有优先受偿权，被告将系争房屋过户至原告名下，另外支付相关的工程款。
第二部分对案例9的复盘
1.关于预告登记相关法律法规的演变
预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
自2007年10月1日施行的《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2009年7月1日《上海市房地产登记条例》第51条对“预告登记”作出了规定，为双方的自我保护提供了可操作性的指导。
2021年1月1日施行的《民法典》第221条作出了与《物权法》第20条相同的规定。最高院关于适用《民法典》物权编的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第221条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
值得强调说明的是，早在2005年4月，承发包双方签订以在建工程折抵拖欠进度款的《补充协议》，当时并没有相关的法律法规来规范这一物权受偿行为。
2.工程价款优先受偿权相关法律法规的演变
1999年10月1日施行的《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
关于工程价款的优先受偿权的性质，实务中有留置权说、法定抵押权说、法定优先权说；近年来法定优先权说逐渐获得更多的共识。为维护相对较为弱势的承包人利益，防止工程款债务无法清偿时涉及农民工利益造成社会稳定问题，法律直接创设、规定该优先权，作为一种特别优先权。
早在2000年11月，朱树英律师在承办上海首例外资房地产公司破产案时，就向受理案件的上海徐汇区法院提出已确认的工程进度款应在破产财产处理时优先受偿，并提交了《关于请求在破产程序中适用<合同法>第286条规定，优先受偿工程欠款的报告》。徐汇区法院高度重视，特派副院长孙海虹到最高院作专题汇报，最终促成于2002年6月26日颁发最高院《关于工程价款优先受偿权问题的解释》。
该解释的主要内容有四条：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起。
最高院2018年12月29日公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”
2021年1月1日施行的《民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高院于2020年12月29日公布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一） 》第36条规定，承包人根据《民法典》第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。第41条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
之所以在这里列出关于工程价款优先受偿法律法规的演变历程，主要在于感叹朱树英律师开拓性的工作，超强的说服能力，以及上海开放的司法环境！正是由于有了这些先驱们的工作，才推动了法制的进步！
3.工程价款优先受偿权的相关问题
工程价款优先受偿权的主体，涉及以下几个方面：一是与发包人订立工程施工合同的承包人可以主张优先权；二是与发包人直接订立工程施工合同的个人可以主张优先权；三是装饰装修工程的承包人可以主张优先权，但是受到限制；四是与发包人订立工程勘察、设计、监理合同的勘察人、设计人、监理人，均不享有优先权；五是实际施工人无法直接向发包人主张优先权。
行使优先受偿权的前提为工程质量合格。如果工程质量不合格，其将无法使用或者进行拍卖、变卖。而合同是有效合同或无效合同，与优先权是否成立并无关联性。如果承包人因发包人原因未能完成施工而要求解除合同，并主张工程价款优先受偿的，应当对未竣工的工程质量是否合格进行审查；如果承包人无法提供已完成部分质量系合格的证据，则有必要通过工程质量司法鉴定的方式确定是否符合合同约定和相关建设标准。
优先受偿权行使的范围：根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一） 》第40条的规定，构成造价部分的款项，享有优先受偿权，逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等款项不构成构成造价部分，则不应当享有优先受偿权。由于工程造价的本质是价格，包含双方协商确定的因素，在确定优先权行使的范围时，应当特别注意是否存在双方事后达成协议，将不应当计入工程造价的部分计入、虚报造价金额以获取更高的优先权金额的情况，对其他债权人造成影响。
建设工程施工合同被判定无效后，工程价款如何结算？
1.多份施工合同均无效，且无法确定实际履行合同的，可根据争议合同之间的差价，结合工程质量、当事人过错、诚实信用原则等结算——江苏省第一建筑安装集团股份有限公司诉唐山市昌隆房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案
案例要旨：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据，其适用前提应为备案的中标合同合法有效，无效的备案合同并非当然具有比其他无效合同更优先参照适用的效力。
在当事人存在多份施工合同且均无效的情况下，一般应参照符合当事人真实意思表示并实际履行的合同作为工程价款结算依据；在无法确定实际履行合同时，可以根据两份争议合同之间的差价，结合工程质量、当事人过错、诚实信用原则等予以合理分配。
案号：（2013）冀民一初字第17号；(2017)最高法民终175号
审理法院：最高人民法院
来源：《最高人民法院公报》2018年第6期(总第260期)
2.施工合同被判定无效后可参照双方约定方式结算——重庆两江新区水土高新技术产业园建设投资有限公司诉河南万绿园林股份有限公司建设工程施工合同纠纷案
案例要旨：必须进行招投标而未进行招投标的建设施工合同因违反法律强制性规定而无效，若双方当事人在合同中明确约定以审计机关的审计结论作为结算依据，即便合同无效，仍应尊重双方当事人的真实意思表示，按照审计机关依法作出的审计结论进行结算。
案号：（2016）渝0109民初3377号；（2017）渝01民终5550号
审理法院：重庆市第一中级人民法院(原四川省重庆市中级人民法院)
来源：《人民司法•案例》2018年第17期
3.建设工程施工合同被确认无效后，已履行的合同内容无法直接返还，应折价补偿——四川红源建筑工程有限公司诉重庆中环建设有限公司、贵州省毕节中城能源有限责任公司建设工程施工合同纠纷案
案例要旨：建设工程施工合同被确认无效后，已履行的合同内容无法直接返还，应折价补偿。建设工程经竣工验收合格，实际施工人可参照合同约定主张工程款；发包人实际参与了管理，亦可参照合同约定主张管理费。
案号：（2017）最高法民申4383号
审理法院：最高人民法院
来源：《人民司法•案例》2018年第5期
4.承包人非法转包，转包合同无效，但是建设工程经验收合格，发包人应支付建设工程款，且应当按照实际施工人资质等级据实结算工程款——新疆新世纪成功房地产开发有限公司与青岛建设集团公司建设工程施工合同纠纷上诉案
案例要旨：承包人非法转包，转包合同无效，但是建设工程经验收合格，发包人也接收了该建筑物，发包人应支付建设工程款。因为建设工程是由实际施工人完成的，因此，应依照实际施工人资质等级据实结算工程款。
案号：（2006）民一终42号
审理法院：最高人民法院
来源：《民事审判指导与参考》2008年第2辑（总第34辑）
工程价款确定方式与计价方法相关法规解读与典型案例
专题四工程价款确定方式与计价方法相关法规解读与典型案例
4.1工程价款确定方式与计价方法相关法规的主要内容
1《建筑法》第十八条规定
2《招标投标法》第十九条规定
3《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第二、三、五条规定
5《建设工程工程量清单计价规范》第4.0.2和4.0.3条规定
6《建设工程价款结算暂行办法》第八、十一规定
7《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二、十六、二十一条、三条规定
4.2 工程价款确定方式与计价方法相关法规的解读
4.2.1工程价款的确定形式与计价方法的区别与联系
1.工程价款的确定
工程价款的确定形式主要有固定合同价、可调合同价、成本加酬金合同价三种形式。
2.计价方法
建设工程价款计价方式是指对工程造价的计算的标准和规则。工程造价计价方式主要有定额计价法和工程量清单计价法两种基本计价方式。
3.工程价款的确定形式与计价方法区别与联系
工程价款确定形式与工程价款计价方式是两个既有联系又有区别的概念，工程价款确定形式是确定工程造价支付的外在形式，而工程价款计价方式则是决定工程价款的具体计算方式。二者关系大致可以分为以下几种：
（1）定额计价固定总价
（2）清单计价固定总价
（3）清单计价固定单价
（4）定额计价可调价
（5）清单计价成本加酬金价
（6）定额计价成本加酬金
4.2.2工程价款确定形式和计价方式的变更与适用范围
根据《合同法》的自愿和诚实信用原则，建设工程施工合同中应约定工程价款的计价方式与确定形式。只要当事人的约定不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应遵守约定，承包方和发包方单方不得任意变更。
《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第一款规定：“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。”
《建筑法》第十八条规定：“建筑工程造价应当按照国家有关规定，由发包单位与承包单位在合同中约定。公开招标发包的，其造价的约定，须遵守招标投标法律的规定。”
如果承发包双方变更双方约定工程价款的计价方式与确定形式，则分为二种情况：
1）若该建设工程项目不是属于必须经过招标投标的工程项目，根据《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”所以，如果承发包双方当事人协商一致，可以通过补充协议、会议纪要、工程对账签证、技术联系单形式予以变更。
2）若该建设工程项目是属于必须经过招标投标的工程项目，则该合同又可分为两种情况：第一种情况是如果招标投标过程中出现了无法预见的新情况，使招标投标的前提条件发生了根本的变化，若不进行变更或补充，将会使施工承包合同显失公平，则变更或补充的合同是合法有效的。根据“后行为否定前行为”的原则，则工程结算以变更后的工程价款确定方式和计价方式进行。第二种情况是如果不存在招标投标过程中没有出现和无法预见的新情况，根据《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”则工程结算以原合同中约定的工程价款确定方式和计价方式进行。
但是，承发包双方当事人在建设工程施工合同中对工程价款确定方式和计价方式的约定不自然适用于工程变更部分。根据《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第二款规定：“因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或计价标准结算价款。”|建设工程教育|网|因此，如果在合同中有关于工程变更部分工程价款结算方式的约定，或虽然未约定，但事后达成补充协议，则按约定执行。否则，不宜适用原合同约定的工程价款结算方式，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方式或计价标准结算价款。
另外，发包人违约造成承包人的损失，如果施工合同中有约定关于发包人损害赔偿的计算方式，按约定损害赔偿的计算方式进行计算；如果施工合同中没有约定，则按对承包人造成的实际损失计算。
【案例】例如，建设工程施工合同约定结算方式是总价合同的，若发包人未按合同约定的开工时间开工，承包人可以顺延工期，并且可以向发包人提出赔偿损失的要求。如果实际工期期间内的人工费、材料费和机械台班费的价格低于约定工期期间内的材料费、人工费和机械台班费的价格的情形，则合同总价不变。如果实际工期期间内的材料费、人工费和机械台班费的价格高于约定工期期间内相应的价格，则合同最终价应该是合同总价加上材料费、人工费和机械台班费增加的费用。
4.2.3选择不同工程价款确定方式应注意的几个问题
1.采用固定总价合同
应明确是选择固定合同总价还是选择固定合同单价，无论选择哪一种固定价格合同，都必须明确：一定的合同价款的确定方式是与一定施工技术难易程度的施工承包范围相对应的，这就是一定的承包范围的前提条件。在这一前提条件下，按时保质完成工程与按时足额支付价款才相匹配，即工期、质量与价款是在一定承包范围的条件下构成稳定而平衡的结构，构成合意而对等的公平。也就是说，此时三者的关系是静态的。根据建设工程具有影响因素多、周期长的特点，承发包双方的矛盾或纠纷往往可以分为三类：第一类是一方或双方没有认识到静态与动态的关系；第二类是对静态的前提条件以及工期、质量与造价三因素的内涵约定不明；第三类是对动态变化后的三因素的关系约定不明甚至没有约定。
而打破三者的平衡主要有二种情形：
（1）前提条件发生变化
主要是增减工程量，即承包范围发生变化，原约定不自然适用增减部分的承包范围的约定，应就增（减）部分另行约定三因素；这种情形因施工承包合同的结算方式的不同可以分为以下两种情况：
1）施工承包合同中采用固定总价的情况
若对于超出施工承包合同约定的承包范围而增（减）的工程量，从定性的角度看，能否计算，必须明确该增（减）部分的工程价款是不包括在固定总价内的，也就是承包人可以向发包人要求支付该笔工程价款。从定量的角度看，如何计算，必须明确：有约定从约定，无约定从法定，即承包双方可以就该部分的工程价款协商达成结算方式，可能采用可调价结算方式，也可能采用成本加酬金结算方式，还可能采用固定单价结算方式，当然，也完全可能采用固定总价结算方式。若不能达成协议，只要能证明三点：第一，承包人承建的工程量不属于施工承包合同中的承包范围；第二，证明该额外工程量是发包人指令或同意施工的；第三，承包人确实按照要求实施过施工行为的，承包人就可以主张该部分增加的工程款。根据相关法律规定，该部分的增加工程价款以签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的价格或者标准结算工程价款，即按照政府部门颁布的定额标准或造价信息作为确定相关工料单价和计取费率的依据。
2）施工承包合同中采用固定单价的情况。固定单价结算方式一般是设计达到一定深度后所采用的结算方式，一般在合同中约定了承包范围内的工程量增（减）幅度，对于超出施工承包合同约定的承包范围工程量的增（减）幅度，处理原则同上。
2.前提条件不变，但对价格波动的幅度及引起价格波动的原因是否属于商业风险的认定不清
前提条件与价格波动的商业风险是两个必须明确的不同的概念。|建设工|程教育网|例如：采用固定单价合同的，首先约定，在本合同的承包范围内的工程量在±10%幅度增减范围内，单价不变；若超出此增减幅度范围外，如何约定，一种是超出部分不受固定单价的约束而按实结算，未超出部分仍按照合同约定的固定单价结算；另一种是整个工程量的范围内（无论超过部分还是未超过部分）均不再受固定单价的约束而按实结算。其次约定，在前提条件不变情况下，哪些因素使价格发生变化至哪个幅度，允许对固定单价进行调整，并且明确约定如何对约定的固定单价进行调整。实践中，如果承发包双方对此未约定，通常应不作调整，除非出现形势发生重大变化从而显失公平。
2.采用可调价格合同
主要是在合同中约定调整的办法，一般有三种：第一种是按主材计算价。这种方式是发包人在招标文件中列出需要调整价差的主要材料表及其基期价格（一般采用当时当地工程造价管理机构公布的信息价或结算价），工程竣工结算时按竣工时当地工程造价管理机构公布的材料信息价或结算价，与招标文件中列出的基期价比较计算材料差价。第二种是主材按材料计算价差，其它材料按系数计算价差。主要材料按施工图计算的用量和竣工当月当地工程造价管理机构公布的材料结算价或信息价与基期价对比计算差价。其它材料按当地工程造价管理机构公布的调价系数计算差价。第三种是按工程造价管理机构公布的竣工调价系数及调价计算方法计算差价。具体采用哪种价差调整办法，应在确定采用可调价格的前提下在合同专用条款中约定。
3.若采用成本加酬金合同
采用这种方式应主要约定如何确定酬金，一般有三种确定方式：第一种是绝对值法，酬金与成本无关，酬金是一个固定的绝对值，即所谓的成本加固定酬金法。第二种是相对值法，酬金与成本有一定的比率关系，酬金与成本之比取一个常数，酬金是一个不固定的相对值，即成本加百分比法。第三种是相对前提下的绝对值法，形式上酬金与成本无关，但若成本超过一定的限额，对超过限额部分的成本由承发包双方共同承担，即所谓的成本加奖罚金法。
4.3工程价款的确定方式与计价方法案例
4.3.1
基本案情
经过招标，2005年5月31日上海某一能源有限公司（以下简称“能源公司”）与中标单位上海金桥某一建筑工程有限公司（金桥公司）签订了《锅炉工程施工总承包合同》。承包范围为：锅炉房（3646.9平方米）、煤棚（一层钢结构，1478.8平方米）、80米高矩形烟囱、水处理间（一层钢结构，475.6平方米）、酸碱储存罐区（面积48.8平方米）组成。新建筑四周设消防环通道路，采用混凝土路面。质量标准为优良，要求工期为2005年6月20日开工，2005年12月20日竣工，计划工期180天（日历天），采用工程量清单计价，固定单价确定工程价款。
合同签订后，金桥公司按时保质地完成了建设工程，能源公司也按时足额支付了进度款，在进行竣工结算过程中，金桥公司向能源公司发出《关于锅炉工程材料补贴及延期付款利息函件》的律师函，要求提出由于材料暴涨及实际工程内容变化导致材料成本剧增，并以《合同法》第一百一十三条作为法律依据，要求能源公司给予赔偿。此外，金桥公司要求能源公司支付工程款的利息，否则将提起诉讼，请求司法鉴定以证明其主张的正确。
4.3.2争议焦点
1）如果施工承包合同约定按固定价计价，在施工过程中材料出现较大的涨价时，承包人提出要求给予补偿是否有法律依据。
2）如果发包人不予补偿，而承包人提起诉讼并要求法院进行司法鉴定，一般情况下，法院是否会支持承包人的要求。
3）承包人要求支付工程款利息是否有法律依据。
4.3.3简要评析
1.施工承包合同约定以固定价计价的，要求额外材料补差无法律依据
|建设工程教育网|固定价格合同可以分为固定总价合同（即量与价之积的总价不变）和固定单价合同（即量与价之积的总价中，价是不变，量是按实计算）。因此固定单价是指双方在合同中约定的单价，在未出现合同约定的调价情况下不作调整，竣工结算价则是在单价不变的前提下，计算承包单位按实际完成的工程量而计算的工程造价。在工程承建期间，固定单价与市场单价一般存在一定差额，从承包单位的角度，若固定单价小于市场单价时，发包人少付一笔工程款，若固定单价大于市场单价时，发包人则多付了一笔工程款，可能存在商业风险，也可能存在超额利润，因此，严格来说是公平合理的。
《建筑法》第十八条规定：“建筑工程造价应当按照国家有关规定，由发包单位与承包单位在合同中约定。公开招标发包的，其造价的约定，须遵守招标投标法律的规定。”
《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条第一款规定：“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。”
因此，施工承包合同若约定以固定单价计价的，要求额外材料补差是没有法律依据的。
2.施工承包合同中约定按固定价结算工程价款，一方当事人要求造价鉴定，法院不予支持
当事人在施工承包合同中约定按固定价结算价款的，如果在履行合同过程中，没有发生合同修改或者变更等情况，就应当按照合同约定的固定价进行结算工程款，根据《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定，如果一方当事人在上述条件下提出对工程造价进行鉴定的申请，不管什么理由，都不应予以支持。
但是，对于因设计变更等原因导致工程款数额发生增减变化而无法确定，当事人申请法院鉴定，应该予以同意。
3.工程款本身无利息可言，只有工程欠款才有利息
所谓的工程价款是指发包人用以支付承包人按时保质完成建设工程的物化劳动和活劳动以及承担质量保修责任的合理造价。一般工程价款包括工程预付款、工程进度款和工程竣工结算余款。
根据《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；若没有约定的，则按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”所以，工程款本身无利息可言，只有工程欠款才有利息。因为，发包人按时足额支付工程款，应该理解为按时足额支付预付款、进度款和竣工结算余款。只有发包人未按时足额支付工程款时，除支付相应工程款外，还应支付欠付工程款的利
建筑工程合同纠纷的案例有哪些
建筑工程合同纠纷： 首先，这个是属于转包和违法分包，他们所签订的建设工程施工合同都是无效的。根据《建筑法》第67条，《建设工程质量管理条例》第62条，企业甲要承担相应的行政责任，根据情节轻重承担责令改正、没收违法所得、罚款、
工程总、分包的结算纠纷如何防范？
某企业（业主）A将新建厂房项目以工程总承包方式发包给工程总承包单位B，工程总承包单位B又将除桩基、主体钢结构以外的土建、安装工程施工任务分包给某建筑施工单位C承建。B与C签订的施工分包合同约定结算条款为：“竣工日期为2006年12月20日，除尾项工程外，工程竣工验收合格后，施工单位C应向工程总承包单位B提交结算文件进行结算。”
施工合同签订后，施工单位C如期施工，2006年12月8日业主A启用施工单位C承建的厂房进行生产设备安装，2007年4月9日A业主全面对整个工程进行接收。但整个工程项目一直未进行竣工验收。后施工单位C在竣工时间、工程价款结算问题与工程总承包单位B发生争议，向法院起诉，要求工程总承包单位B支付工程款及拖欠工程款利息。而工程总承包单位B则以整个工程未经竣工验收，施工单位C无权要求结算为由进行抗辩。
本案的争议焦点是：施工合同中约定的“工程竣工验收合格后”是指整个工程竣工验收合格还是施工单位承包范围内工程竣工验收合格？工程项目未经正式验收程序，业主就提前使用，竣工时间如何确定？要说明上述问题，首先要明确采用工程总承包模式中，工程总承包单位与承建施工任务的施工单位之间的法律关系，以及各自应该承担的责任。其次要认定工程在未经竣工验收，业主提前使用整个工程，分包工程竣工时间的认定。
工程总承包中总承包单位与分包单位的法律关系及责任划分
工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程分包是指工程总承包人将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其它建筑企业完成的行为。
根据《合同法》272条规定，总承包人经发包人同意，除地基及主体等必须由承包人自行完成的主体结构施工外，可以将自己承包的部分工作交由具备相应资质条件的分包单位完成。分包人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担连带责任。该规定确定了分包人仅应就承包范围内的分包工程承担责任的基本原则。
本案中工程总承包单位B与施工单位C之间为总分包关系，施工单位C仅就承包范围内的工程承担责任。分包施工合同中“除尾项工程外，工程竣工验收合格”的“工程”没有明确约定是指整个工程竣工验收合格的情况下，按照施工单位仅应就承包范围内的分包工程承担责任的基本原则，应理解为分包单位承包范围内的工程竣工验收合格，而非整个工程的竣工验收合格。
当然，在工程总承包或施工总承包模式中，如果分包合同要以工程竣工验收合格作为提交结算文件的前提条件，最好明确约定是整个工程竣工验收合格还是分包工程竣工验收合格，以避免产生不必要的争议。
工程在未经竣工验收，业主提前使用整个工程，分包工程竣工时间如何认定
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”
司法解释适用的范围为建设工程施工合同，但是否能适用为工程总承包合同，以及本案中工程总承包单位与分包单位之间的分包施工合同？
我们认为，工程总承包合同实际上包含勘查合同关系、设计合同关系、施工合同关系、采购合同关系等。因此，工程总承包中有关施工合同纠纷应适用该司法解释。本案中工程总承包单位与施工单位之间的法律关系属建设工程施工合同关系，理应适用该司法解释。
按照该司法解释第14条规定，本案中整个工程的竣工时间应以业主转移占有整个工程之日作为实际竣工日期。而本案中，应从何时认定“擅自使用”？应以哪个时间点为“转移占有之日”即“竣工日期”？
有人认为，司法解释中“擅自使用”是指发包人未经承包人同意而使用工程，如果发包人使用工程获得了承包人的同意，就不应该认定为“擅自使用”。这是对司法解释中“擅自使用”的误解。司法解释中的“擅自使用”是针对《建筑法》第61条的规定，在工程未经竣工验收或竣工验收不合格的情况下，业主对工程进行使用的行为。
所谓“使用”，就是利用该工程的使用功能的行为。对于厂房来说，就是用厂房来安装设备、组织生产；对于办公楼，就是用作办公场所开展办公活动；对于住宅，就是搬入住房进行生活起居。因此，业主在车间内进行设备安装活动就是对厂房的使用行为。
本案中，2006年12月8日业主A启用厂房进行生产设备安装，2007年4月9日A全面对整个工程进行接收。因此，应认定施工单位承包范围内的分包工程于2006年12月8日已经竣工，整个工程于2007年4月9日也已经竣工。
工程总承包单位与分包单位结算常见问题及防范建议
通过上面的案例，可以发现在工程总承包中，总承包单位往往是将工程施工任务分包给一个或几个施工单位承建。而整个工程竣工验收是由业主与工程总承包单位来进行，通常工程总承包单位、业主、分包单位不会针对分包工程进行专门的竣工验收，如果工程总承包单位怠于向业主提请竣工验收，则往往造成分包工程的实际竣工时间难以确定。
即使工程总承包单位在整个工程竣工后，及时向业主提出工程竣工验收，也只能将整个工程竣工的时间视为分包工程的竣工时间，这也是总包人与分包人发生争议较多的原因。
建议二：除分包合同明确约定分包工程的竣工时间以整个工程的竣工时间为竣工时间外，如一方面要求分包单位仅应就承包范围内的分包工程承担责任，另一方面又实际上以整个工程竣工时间作为分包工程的竣工时间，对于分包单位来说显属不公。
因此，建议除分包合同明确约定分包工程的竣工时间以整个工程的竣工时间为竣工时间外，为了避免以整个工程竣工时间作为分包工程竣工时间而对分包单位不公的情况，在分包合同中应对分包工程的竣工时间以及分包工程的验收进行专门的约定，即约定在分包工程完工后，由业主、工程总承包单位、监理单位对分包工程进行专门的竣工验收程序。
建筑工程合同纠纷案例分析
以下是 为大家整理的关于《建筑工程合同纠纷案例分析》，供大家学习参考！
2005年6月10日，上海某房地产开发有限公司（简称A公司）与浙江某建筑工程公司(B公司)签订《建设工程施工合同》，合同中约定:由B公司作为施工总承包单位由A公司投资开发的某宾馆工程项目，承包范围是地下二层和地上24层的土建、采暖、给排水等工程项目，其中，玻璃幕墙专业工程由A公司直接发包，工期自2005年6月26日至2006年12月30日，工程款按工程进度支付。同时约定，由B公司履行对玻璃幕墙专业工程项目的施工配合义务，由A公司按玻璃幕墙专业工程项目竣工结算价款的3%向B公司支付总包管理费。
玻璃幕墙工程由江苏某一玻璃幕墙专业施工单位（C公司）施工。施工过程中，在总包工程已完工的情况下，由于C公司自身原因，导致玻璃幕墙工程不仅迟迟不能完工，且已完工程也存在较多的质量问题。A公司在多次催促B公司履行总包管理义务和C公司履行专业施工合同所约定的要求未果的情况下，以B公司为第一被告、C公司为第二被告向法院提起诉讼，诉讼请求有三项:
1)请求判令第一被告与第二被告共同连带向原告承担由于工期延误所造成实际损失和预期利润；
2）请求判令第一被告与第二被告共同连带承担质量的返修义务；
3）请求判令二被告承担案件的诉讼费和财产保全费用。
争议的焦点
本案的发包人以施工总承包单位B公司收取“总包管理费”却没有履行总包管理职责，而要求与玻璃幕墙专业施工单位C公司共同承担连带责任，而总包单位B公司则以玻璃幕墙专业工程项目的合同当事人并非是B公司与C公司所签为由而拒绝承担连带责任，从而产生纠纷。
请帮忙分析此案例这是一个典型的因业主直接发包工程导致工程延期和质量问题的案例。本案的事实是清楚的，争议焦点在于B单位是否负有总承包管理责任。
已经明确的事实：
1、业主直接发包玻璃幕墙工程并与C公司签订施工合同；
2、B公司收取了总包管理费；
3、C公司未能履行合同导致工程延期和质量问题。
对于焦点问题即B单位是否负有总承包责任的判定：
1、BC公司之间没有合同关系，且总包管理费由A单位支付，从这一点事实可以认定C单位不对B单位负有合同责任，而是直接对A单位负责；
2、AC单位玻璃幕墙工程施工合同约定了B单位履行施工配合义务，这一点并不合法，因为合同双方非经同意无权设定第三方权利义务；
3、如B单位按照AC单位的施工合同约定收取了总包管理费，应认定其已经认可并同意AC单位为其设定的权利义务，从而以事实履行构成三方之间的特殊合同关系；
4、值得注意的是，AC单位的施工合同设定B单位义务为：履行对玻璃幕墙专业工程项目的施工配合义务，而是“施工配合义务”与总包管理义务是两个不完全一致的概念，前者只负责配合施工工作，后者不仅要配合施工还要负责总承包管理，更要承担总承包责任；
5、AC单位设定A单位支付和B单位收取的是“总包管理费”，与AC设定并经B单位同意认可的对应义务“施工配合义务”相对应，两者的表述出现差异，应认定“总包管理费”是费用，而“施工配合义务”是B单位的合同权利义务和责任。
综上，如非因B单位履行“施工配合义务”过错，B单位不承担总承包管理责任，因该责任于B单位同意认可的AC单位有关其义务的条款没有设定。因此，应当裁决如下：
1、裁定C单位承担工期延误所造成的实际损失和预期利润，驳回对B单位的该项诉讼请求；
2、裁定由C单位承担质量返修义务，驳回对B单位的该项诉讼请求；
3、裁定由C单位承担本案诉讼费和财产保全费用，驳回对B单位的该项诉讼请求。
需要注意的是，由于C单位作为业主直接发包的施工人工程延期和质量问题，B单位可以就此向A单位提起施工索赔，索赔内容包括：
1、要求其顺延施工工期；
2、要求其承担工期延误造成的各项经济损失；
3、要求其责令C单位返工，以符合工程施工和设计标准；
4、保留进一步索赔的权利。
特别提醒：如果B单位收取“总包管理费”的收据上写明的也是总包管理费，再加上A单位很容易找到B单位工作中的所谓“总包管理活动”，那就另当别论了。
