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请问小产权房屋买卖合同是否有效
小产权房屋买卖合同无效。理由是我国土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋斩影范围内的土地所用权同时转让、抵押。也就是说我国实行的房地一体主义政策，及房随地走，而且我国还出台了很多政策都禁止城镇居民到农村购买小产权房和宅基地，小产权房的买卖将违背这一政策。我国合同法规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，所以小产权
房的买卖协议无效。
小产权房买卖合同是否合法
一、小产权房怎么买
严格来说，小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。
虽然有的小产权房出售人认可购房人转让房屋并办理所谓的转让登记，但是这种登记是没有法律效力的，一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。所以，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。
所以，从购房者的角度来说，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。
二、小产权房买卖合同是否合法
不合法。
小产权房，也叫乡产权房，指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。小产权房并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
购买小产权房还须注意的是，这类房子从法律上来说是不允许交易的，因此没有法律效应，在购买后如果出了问题而调解不成是得不到法律保障的，因此业主们在买之前应特别注意这点。
三、小产权房购买的风险
1、法律效力。
小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：
（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2、房产转让。
小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值也有一定影响。
3、政策风险。
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4、监督缺位。
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监督存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
农村小产权房买卖协议怎样才生效
小产权房合同比如农村房屋买卖合同，合同有效，应当符合《民法典》第一百四十三条的规定。具体体现为符合以下条件：
1、行为人具有相应的民事行为能力；
2、意思表示真实；
3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
一、小产权房买卖协议什么条件才有效
（一）合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
1、一般主体要求。依《民法典》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
2、特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。
（二）房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。
（三）房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。
二、小产权房买卖合同是否有效
（一）取决于购买人是否为集体经济组织成员，如果是，那么这个合同即是有效的，相反则是无效的。根据我国法律规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
（二）同时，一些行政法规也规定了城镇居民不得去农村购买小产权房，如：国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；国务院办公厅国办发（2021）71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
（三）因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房买卖合同是无效的。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
小产权房子买卖协议是否有效
小产权房买卖合同部分有效。对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖,应当认定有效;对于将房屋出售给本乡以外人员、取得有关组织和部门批准的
小产权房买卖合同是否具有法律效力
1、依法成立的小产权房买卖合同具有法律效力。
2、对于将房屋出售给本乡以外人员、未经有关组织和部门批准的，应作无效处理;
3、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖，应当认定有效;
4、对于将房屋出售给本乡以外人员、取得有关组织和部门批准的，可以认定有效。
小产权房被拆了怎么处理
1、目前国家对所谓小产权房的购买者是有保护倾向的。鉴于你是二手购房者，被登记在相关村委、乡镇的原购房者是你的前手。
2、相关拆迁部门在你们没有通过法律程序明确下，也只能向其补偿，你后来购买该房可能没有进行类似于产权过户的转移登记，如果没有在你们的房屋买卖合同中明确约定。
小产权房买卖合同部分有效。对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖,应当认定有效;对于将房屋出售给本乡以外人员、取得有关组织和部门批准的,可以认定有效;对于将房屋出售给本乡以外人员、未经有关组织和部门批准的,应作无效处理。
【法律依据】：
《中华人民共和国民法典》 第二百一十五条 事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
