顶名买房合同是否有效

借名买房协议法律上是否有效借名买房有什么风险借名买房如何打赢官司

随着国内多个城市出台了不同形式的限购政策，很多购房者为了规避限购政策、争夺特定购房优惠，因此会选择借名买房的购房，那么，借名买房协议法律上是否有效，借名买房有什么风险，借名买房如何打赢官司，今天就带你来详细了解借名买房的一些事项。

一、借名买房协议法律上是否有效

借名购房合同，如果不违反法律或政策的规定，一般被认定为有效。

根据《民法典》百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：

1、行为人具有相应的民事行为能力。

2、意思表示真实。

3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第五百零二条款的规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的。

二、借名买房有什么风险

1、借名产权人可能会反悔

借名产权人反悔的话，而出资人又无法证明双方之间的委托关系等，就会很难取得房屋产权或收回购房款。

2、借名产权人陷入债务等纠纷

如果借名产权人有未偿还的到期债务或存在离婚纠纷，那么房子很有可能被查封或拍卖。

3、借名产权人私下卖房

如果借名产权人私自卖房子，而购房者基于对房产登记的信任，购买了房子，那么，真正出资的购房人大概率是没办法追回房子的。

4、银行贷款合同提前解除

如果银行查出实际购房人和贷款人身份信息不一致，则可能提前解除合同。

5、借名买房合同无效

采用借名买房的，买了经济适用房等特殊房屋，该借名买房合同有可能被认定为无效合同。

三、借名买房如何打赢官司

有证据证明自己是借用他人名字买的房，但是如果借名买房合同无效，被借名人取得房产，借名人只有债权请求权。借名买房一般会认为是不动产产权证书登记人的。借名买房在发生房屋权属争议时会优先保障房屋产权证上登记的物权人的权利。

借名购房的合同是否具有法律效力

法律主观：

可以。借名购房合同不是我国《民法典》中规定的具体合同。对于借名购房合同效力的判断，应遵循《民法典》和《民法典》的一般规定。依据我国《民法典》，合同无效的原因有以下几种：,（一）买卖双方或有一方不具有相应的民事行为能力；,（二）买卖双方或有一方的意思表示不真实;,（三）合同的内容违反法律和行政法规;,（四）合同违反国家利益和社会公共利益。具体到借名买房合同中来，如果借名买房合同违反了法律、行政法规的强制性规定，或者实际出资人不具有法律或行政法规规定的购房标准，则借名购房合同无效。比如，不满足购买经济适用房条件的购房者，借用有资格购买经济适用房的人的名义购房，属于以合法形式掩盖非法目的，该合同无效。实际出资人不能取得房屋所有权，房屋所有权由名义购房者取得。,当然，如果借名购房合同不违法，或者违法状态在事后已经消除，该合同还是可以被认定为有效的。比如实际出资人虽然不具有贷款资格，但购买房屋后通过自己的努力偿还了贷款，在这种情况下就可以认定为借名购房合同有效。,本合同的双方的当事人：,卖方（以下简称为甲方）：身份证号：,买方（以下简称为乙方）：身份证号：,甲乙双方就房子买卖的事项，经共同协商一致，达成了以下的协议条款。,（一）甲方的房屋（假如有共有权人，甲方并已经取得了共有权人对于转让该房产的一致同意）坐落在______________建筑面积____________平方米，房屋的用途为____________。,（二）双方商定这个房屋转让的价格为：总金额是____________万元（大写：___拾___万___仟___佰___拾___元整）。,（三）乙方于___年___月___日向甲方来支付首付款项___万元（大写：___拾___万___仟___佰___拾___元整）。待房子过户之后用公积金贷款来支付剩余的房款___万元（大写：___拾___万___仟佰___拾___元整）乙方要保证房屋在过户后一个月之内付清余款。,（四）甲方应在乙方付清了全部房款的时候，将上述房屋以及全部的钥匙交付给乙方，并在双方都在场的情况之下由乙方来对房屋进行接收。接收之后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。,（五）甲方负责将该房屋所有权更改给乙方所有。办理产权时所发生的相关费用由乙方承担。六、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。,（六）甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔。,（七）除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任。,（八）甲方及配偶共同拥有一套住房，办理房产证所产生的费用，全部由乙方承担。若甲方及配偶拥有两套及以上住房，所发生的相关费用，全部由甲方承担。,（九）本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。,（十）本合同自甲、乙双方签字之日起生效。,甲方（签章）：乙方（签章）：,联系电话：联系电话：,年月日年月日,“意向金”是房屋买卖双方（或中介参与的第三方）之间确定购买意向，保证双方权益的具有法律效应的保证金。,如果双方还没有签订房屋买卖合同，只是签订了认购意向书，而认购意向书对合同中的内容又没有明确约定，则这笔意向金就属于卖房方的不当得利，应当退还；如果双方已经签订了房屋买卖合同，对意向金有了相关约定，则买房人若退房就需要承担相关违约责任，意向金就不能退了。

法律客观：

《民法典》

第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《民法典》

第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

顶名买房合同的效力如何

法律分析：顶名买房合同的效力：如果顶名买房合同的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应为有效；如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则因其违反公共利益而无效。

法律依据：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》 第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

借名买房协议法律上是否有效

借名买房一般是以下三种情况

1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人;

2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房;

3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。

其效力有以下两种结果：

1、借名买房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房合同一般认定为有效。

2、借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。

借名买房协议有效吗？

“借名买房”的实质就是通过不正当的渠道，向银行隐瞒实际情况，进而获得本不应有的贷款，这是一种欺诈行为。这种行为本身就不受法律保护，一旦出了问题，双方都难以如愿维权。

“借名买房”的风险还不仅于此。如果“被借名方”存在债务危机，“借名方”就有可能白白损失一大笔财物。例如，“被借名方”在外面有债务，债权人是可以要求查封其房产的，那么“借名方”，也就是真正的出资人、还贷方他的利益是肯定要受损的，甚至是房财两空。“被借名方”同样也存在风险。如果“借名方”不及时还贷，“被借名方”的信用记录是要受到影响的。等到“被借名方”自己需要买房时，他面临的政策、利率和首付很可能更高，对他自己很不利。所以，无论“借名”还是“被借名”，都要三思后行。

在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。

1、借名购买一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。

意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。

2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。

对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。

而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第二百二十条 第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。