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合同中的“不可抗力”是指什么？
无论是新房买卖还是 二手房 买卖，签合同的时候我们都会注意到这样几个字“不可抗力”，但是很少有人去深究“不可抗力”是什么样的“不可抗力”，基本上处于一知半解的状态，并没有深入仔细的了解，对于 楼市 调控是否属于“不可抗力”和“不可抗力”致使的房屋损毁，房贷还是否要还都还不清楚。为了保障房屋交易双方的利益，购房者买房时签订的购房合同上会有相应的违约处罚，同时出于对违约情况的全面考虑，因为不可抗力而导致的违约可以不追究违约责任，那么购房合同中不可抗力是什么呢？
一，不可抗力的定义是什么
不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。比如：地震、火灾、战争等。
二、在不可抗力使用的过程中，大家还需要注意以下问题：
1、无论合同中是否约定不可抗力条款，都不影响直接法律的规定；
2、不可抗力条款属于法定免责条款：
（1）约定不可抗力条款如果小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；
（2）如果大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款。
3、一般情况不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排出在免责事由之外，但也有例外情况：
（1）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除；
（2）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。
不可抗力虽然是法定的免责条款，但并不是说一旦发生不可抗力就一定能够免责。根据合同法规定：当事人由于一方不可抗力不能履行合同时应该及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且在合理的范围提供证明。所以不可抗力想要免责是需要具备一定的条件的：
4、在发生不可抗力事件时，必须在一定期限内提供免责的相关证据；
5、不可抗力发生时，一方承担了保护的义务，尽量去弥补损失，避免给对方造成伤害。
三，依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。
四，如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。
五，现行商品房买卖中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款中的免责事项：
1、施工中遇到异常困难(如：恶劣天气、季节影响)及重大技术问题不能及时解决；
2、市政配套的批准与安装的延误或其他政府原因。
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不算开发商违约的延期交房情况有哪些
1、因不可抗力对按时交付产生影响
根据《合同法》第一百十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。
2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响
如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更必须对设计进行变更的，此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责，但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。因此在此情形下，可根据《合同法》关于“情势变更”的理论，即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动，导致法律行为基础丧失，当事人合同目的不能实现，且该情势变更的发生不可预见，不可归责于当事人，若维持原合同的效力显失公平，则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论，由于情势发生变更而导致合同解除，本就不存在任何一方违约，也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则，但实务中可依据情势变更的原理，并结合具体案情，适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。
开发商非特殊情况延期交房应承担的违约责任1、违约赔偿金
关于延期交房，根据时间的长久处理的方式也不一样，如果开发商延期交房的时间不算太久，通常情况下，开发商在还需要赔偿购房者一定的违约金就可以了。通常出现问题的时候，大家可以集合业主们一起向开发商理论，寻求补偿，按照合同中的约定，延期一天需要按照房款总额的一定比例进行赔偿，并且开发商会给予少量的赔偿或者减免一定的物业费制做出补偿。
2、申请退房
如果开发商延期交房的时间比较久了，几个月甚至大半年的时间了，那说明楼盘可能出现了问题，在这个时间范围的话，购房者可以依法解除购房合同，这个是有法律依据的。同时购房者还可以要求开发商进行赔偿，如果开发商，拒绝赔偿，那么就通过法律程序来进行对自已的权益的维护。
3、承担法律责任
比较严重的情况下，购房者还可以向法院起诉，要求判令开发商承担延期交房给购房者带来的损失，还可以向当地房屋建设管理机关反映，请求处理开发商。开发商不仅要全额退还购房者所交的房款，还需要支付逾期交房的违约金，同时自己所支付的房款在这期间的利息费用也需要结算。
什么情况下可以认定是开发商逾期交房
1、除法律规定的不可抗力和在合同约定的开发商可以免责的原因外，在合同约定的交付时间没有取得建筑工程竣工验收备案表，开发商肯定要按合同承担逾期交房的违约责任。
2、如果出现法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责的原因。开发商却没有在合同约定的期限告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。
3、在交付房屋时，如果房屋没有达到合同约定的使用条件，购房者可以拒绝收房。有特别约定的，可以退房。没有约定的，就按开发商逾期交房处理，直至达到使用条件为止。
4、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款。有特别的约定。如果没有达到约定的条件。开发商承担逾期交房责任。
开发商交房的时候注意什么
1、签署房屋交接书要慎重，验房之前，购房者被要求缴纳相关费用，或者先签署房屋交接书再验房，业主一定要拒绝。因为签了之后，房屋没问题则已，有问题就没有开发商的责任了，业主一定要注意先验房再签交接书。
2、自己办产权证，开发商会有代办产权证服务，业主如果要开发商代办，需要交纳相关的服务费。其实大可不必花这些冤枉钱，因为产权证完全可以自己办，并不麻烦。
3、切勿听信口头承诺。口头承诺只能约束君子，不能约束小人，没有白纸黑字，遇到不良开发商就只能吃哑巴亏了。所以，业主收房发现问题，一定要以书面形式列出，加盖开发商的印章，才能有效的保护自身的权益。口头承诺的结果就是无边无际将代办事项后推。
