.png)
发生一房二卖纠纷应该如何解决？如何避免一房二卖
有的人在之后没有及时的办理登记备案，这样就让开发商有了空子可钻，既然将已经“出售”的再次出售给其他人，面对这样的情况很容易引发一些纠纷，那现实中发生一房二卖纠纷的话，应该怎么解决比较好呢？
有的人在之后没有及时的办理登记备案，这样就让开发商有了空子可钻，既然将已经“出售”的再次出售给其他人，面对这样的情况很容易引发一些纠纷，那现实中发生一房二卖纠纷的话，应该怎么解决比较好呢？
一、发生一房二卖纠纷应该如何解决
在“一房二卖”纠纷中，房屋的所有权按下列原则处理：
首先，如果在几个 购房 人中，有办理完登记手续的，那么该房屋的所有权就由该购房人取得。我国对房地产权属的管理实行登记发证制度。、证和其他房地产权利的取得、形成、转让、变更、终止、灭失等，都必须依照规定进行登记，只有进行登记、办理 产权证 后，该房屋才是真正属于你的。这就提醒广大购房人，要尽可能要求房地产公司在合理的期限内尽早办理登记过户手续。
其次，几个购房人都没有办理手续的，由房屋的合法占有人享有优先购屋的权利。其中一个占有人基于合法的原因（合同），已经拿到房屋钥匙、搬入该房屋居住的，由该购房人取得该房屋的所有权。
第三，如果在购房人中，既没有人办理完毕过户手续，也没有人占有房屋的，由签订的购房人取得所有权。
二、购房者如何避免一房二卖
为了预防这种一房二卖的情况发生，我国法律已经作出明确的规定，《》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产 物权 的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据此条的规定，你可以和开发商约定向有关登记机构申请预告登记。这样即使开发商违约再把房子卖给其他人，因无法办理 房屋所有权 过户手续，也不产生物权效力，这样就可以保证你将来能够获得这套房屋。
在房地产公司的“一房二卖”的行为中， 房地产开发商 有过错的，因此肯定要承担相应的。由于房地产公司的违约行为，造成了其他购房人的合同权利得不到实现，因此，购房人可以请求房地产公司返还已付购房款及 利息 赔偿损失，并可以请求房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。如果开放商不作回应，购房人可以请协助向开发商讨回损失。
注定只有其中一方可以最终取得商品房的所有权，但另一方则可以向开发商追究，而为了避免出现一房二卖的情况，建议在购房之后就尽快的办理登记备案，这样也可以降低自身利益受到损害的风险。
房贷办不下来怎么办？如何避免出现一房二卖？
信贷政策收紧，很多购房人反映，申请的房贷一直没音信，到底是什么原因造成的呢？这已经不是第一次听到有人抱怨房贷不下来了。假如房贷真的没办下来，到底算谁的责任？会有哪些风险？
一、房贷办不下来的原因有哪些？
首先要知道，造成房贷办不下来的原因主要有三个：
1、购房人自己征信、提交材料有问题
房贷办不下来，先要确认自己的征信、提交的材料什么的有没有问题，如果个人信用记录不良不是故意造成的，可以跟产生逾期的银行协商能否开具非恶意逾期证明，但在政策要求比较严格的银行，未必行得通。
这个时候关键就要看产生逾期的银行，和准备申请房贷的银行的要求了，在申贷前可以详细咨询贷款银行的信贷员，因为对方是你的对接人，对你的情况相对更了解些，解决问题也更加有针对性。
2、卖方原因（开发商、卖房人）
买新房的时候，由于买房的人较多，难免会有出现漏交材料的情况，再或者开发商出售没有预售许可的房子，两种情况都是开发商造成的贷款办不下来，购房人可以要求开发商解约，并要求退还首付金、定金，并承担相应的违约金。
买二手房贷款办不下来，最常见的问题就是二手房产权不明确、房龄过大、不满足满五唯一的条件等，说白了就是二手房房主有意或者无意隐瞒了房子的真实情况。
3、银行放贷慢
还有一种情况，就是材料、房子什么的都没问题，等了好几个月房贷就是不下来，问信贷员也只是说已经审核通过了，但是放款需要排队，今年政策收紧，放贷时间普遍变长了，等上3、4个月的情况太多了。
这个时候要注意做好心理准备，在签订贷款合同的时候，就明确一下放款时间，如果事先信贷员已经告诉说放贷比较慢，只能耐心等待。如果已经将放款期限写到合同里，银行在规定时间内没有按时放款，就属于银行方面违约，购房人可以主张银行承担违约责任。
不过如果是政策变动，属于不可抗拒力，《民法通则》里对于不可抗拒力的定义是：指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。
购房人失去了购房资格或者被提高了首付、利率，就属于不可抗拒力，银行方面不需要承担责任，双方可以协商解决，或放弃申贷、或按照最新政策执行。协商不成的，银行也无能为力，只能通过法律手段解决了。
二、房贷办不下来违约算谁的责任？
1、贷款周期拉长易导致一房二卖，预告登记制度来帮忙
贷款周期变长，最直接的影响就是购房时间成本变长，有些卖房人在等待贷款期间，把房子抵押出去，或者出现其他债务纠纷，造成买房人不能过户。有一种方式可以减小这种损失，那就是预告登记制度。
买房人可以在签订购房合同前进行预告登记，预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。
如果在预告登记之后，卖方仍与第三方签订了房产抵押合同，第三方的抵押权也不成立。不过预告登记之后，卖房人是可以继续出租房屋获得收益，或者住在房子里，直到交房。
这样看来，预告登记后，卖房人不能在没经过买房人同意的情况下，随意处分房产，防止了一房二卖。
2、注意预告登记有效期
需要注意的是，预告登记只有三个月的有效期，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所以，预告登记三个月内，务必完成不动产登记。如果时间真的来不及，也没关系，你可以反复申请预告登记。
目前，法律法规并未就预告登记的次数进行限制。各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记。另外，二手经适房无法进行预告登记。
无论是买房还是申请房贷，都是一个复杂、容易产生变数的过程，贷款办不下来、房子出现问题，到最后受伤最深的还是买房人，让人欲哭无泪。大家还是谨慎些，仔细核查房屋信息、保证材料真实有效，尽量别出差错。
如何避免一房多卖问题发生
法律主观：
一、怎样避免一房多卖情况
避免一房多卖情况如下：
1.审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。
2.审查 房屋产权 的真正归属。看产权证上业主姓名与售房者身份是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。
3.审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围等。
二、房屋一房多卖会构成诈骗吗
会构成诈骗。一房二卖，就是指将一套房产卖与多个购买者，它除了具有合同上欺诈的嫌疑外，还具有与刑法上的 合同诈骗罪 极为相似的一些特征。所谓合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
三、开发商一房多卖谁取得房屋所有权
开发商一房多卖的，办理了房屋登记的一方取得房屋，没有办理产权登记的，办理 预告登记 一方取得，未过户又未预告登记的，先签订合同的一方取得房屋。《民法典》第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
购房者如何防范一房二卖?有什么注意事项
一、购房者如何防范一房二卖？
1、买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易
根据目前的房屋买卖交易设置，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确一房二卖等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。
2、购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证
从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的一房二卖行为加以防范。
3、购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款
这样的安排可以避免部分卖房者通过对房屋一房二卖而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。
二、防范一房二卖有什么注意事项
1、登记簿作用很重要
除房产证外，房屋还有第二张身份证登记薄。
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
2、预告登记防止一房两卖
在日常购房过程中，购房者买了期房，要等到收房后一段时间才能获得相应的房屋权属证明，开发商有时为了追逐利润而将房屋两次甚至多次销售，由此引发的纠纷不在少数。为了解决房屋权属的真空期，《房屋登记办法》专门设立规定的预告登记一节。
具有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押以及法律法规规定的其他情形之一的当事人，可以申请预告登记。
也就是说，消费者交了首付买了期房之后，就可凭借商品房预售合同到有关部门办理预告登记，在登记薄上写明某栋某套房已经卖给了某人。而且，开发商未按照约定与购房人申请预告登记的，购房人可单方申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
三、关于一房二卖的法律依据
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
购房时如何加强防范开发商一房二（多）卖”
法律主观：
第一招：查看证件 我们在此也提醒消费者， 买房 前，不要贸然交付 定金 ，一定要查看开发商的《 商品房 预售许可证》，确保这房子是在预售许可范围之内。 第二招：按揭买房 买房时，即便您手中有充裕的现金，也最好不要一次性付款。 第三招：申请 预告登记 这是最重要的一点，在与开发商签订了《》后，要立刻让开发商在网上进行合同备案，随后及时到房地产管理部门申请预告登记。这样一来，就保证了您对于房子的所有权。任何人未经您同意，对您的房产没有处分权。《》第20条就对这个预告登记制度有详细的规定。从这个意义上来说，进行了预告登记可以制约开发商一女二嫁、一房多卖。 不过，如果确实遇到了开放商一房多卖的情况，那么应该如何用法律武器来维护自身的权益呢 现在普遍认为房屋也是消费品。如果房地产 公司 出现了欺诈行为，您就可以依照《》第49条规定，起诉和您签合同的公司，要求它给予‘1+1’的双倍赔偿。 另外按照相关规定，“一房多卖”的房地产开发商至少要处以三年以上的，并处或 没收财产 。您可以以合同 欺诈罪 ，向公安机关报案，从而维护自身的合法权益。 以上就是为大家整理的有关的知识，如果您还有更多的疑问，可以专业律师，或者直接帮您摆脱法律困境。
一房多卖如何处理 如何才能防止一房二卖
现在房地产市场上 一房二卖 时有发生。无论是开发商还是 二手房 小业主，如果在签约后“一房二卖”，都将给 购房 者带来巨大的法律风险。因而就要想办法避免出现 一房多卖 的情况。不过要是现实生活中真的遇到了一房多卖如何处理才好呢?请一起在下文中进行了解。 一、如何才能防止一房二卖的发生? 预告登记 预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制 债务人 处分该不动产，保障 债权人 将来取得物权而作的登记。如在 商品房 预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行 抵押 。 《 物权法 》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行 不动产登记 之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 因此，为防止一房二卖情况的发生，物权法设定了预告登记制度。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度在实践中常适用于购买期房的过程中，防止开发商一房二卖。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，要防止一房二卖，只进行预告登记还是不够的，还要及时办理 产权过户 ，办出自己的产证，才能彻低保证房屋的物权。 二、一房多卖如何处理 一房二卖最终应当如何处理，必须要看房子有没有真正卖给了别人。按照我国物权法的规定，房屋只有办理登记手续以后，才能真正发生所有权转移。因此，如果一房二卖发生后，并没有办理房屋登记手续，那么第三人是不能取得 房屋所有权 的，这个时候，购房者只要起诉要求开发商履行 购房合同 即可。 如果第三人已经办理了房屋登记手续，那么房屋就属于其所有，购房者是不能要回房屋的。在这种一房二卖的情况下，购房者可以要求 解除合同 并且赔偿损失。《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖 合同订立 后，出卖人未告知买受人又将该 房屋抵押 给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因此，一房二卖的情况下，购房者可以要求赔偿损失。 一房二卖行为是违背诚实信用原则的行为，按照法律规定，购房者是可以解除合同并赔偿损失的。购房者在 买房 时应及时办理预告登记，防止发生一房二卖行为。如果一房二卖已经成为现实，那就应当积极收集 证据 ，起诉要求赔偿损失。至于赔偿数额的多少，则取决于购房者所提供的证据。至于一房多卖如何处理，上文已经做出了讲解，希望能为你提供一些帮助。
怎样防止开发商一房多卖?
(一)买房前：1、了解开发企业的资质、信誉度等。2、看开发企业的开发经营资质是否合法，有没有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。3、看开发企业“五证”是否齐全，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》。4、及时向律师咨询购房注意事项。5、尽量到售楼处购买房子，不要贪图便宜买低价房。(二)买房时：1、交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益;通过备案有效防止一房二卖。2、要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同，到正式办理房屋产权变更登记手续，之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证，对卖房者一房二卖的行为加以防范。3、尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。这样可以避免卖房者一房二卖，诈骗购房者的购房款。4、房屋交付时，购房者要向开发企业索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
怎么防止开发商一房二卖
1、买房时一定要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。
2、购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋一房二卖而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。
3、购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。
如何选择靠谱的房地产开发商？
1、通过搜索引擎搜索开发商相关信息。
购房者可以尝试在搜索引擎中输入“开发商名称”、“开发商名称+纠纷”或“楼盘名称+纠纷”等关键词，或查看业主论坛的评论，了解开发商的信誉状况及在购房者中的口碑情况。
2、到开发商已开发的小区进行实地考察。
首先围着小区转一圈，了解小区建筑面积的大小、看规划布局是否合理、看景观环境是否精致，通过这些可以对开发商的实力有个大概掌握。因为大的小区需要开发商有足够的资金投入，合理的小区规划能反映开发商有丰富的经验，精致的景观环境更是需要开发商与一流的设计团队合作才能完成的，也是开发商实力的一个侧面体现。
另外，还要问住户对小区总体是否满意、规划设计如何、工程质量如何、售后服务如何、物业管理如何等。
3、认证开发商的资质。
开发商的资质等级是从注册资金、成功开发房地产时间、开发面积等综合来评判的。资质等级分为五个等级，即一级、二级、三级、四级、暂定级。如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，后期交房的质量与服务得到保障的概率也会大大提高。
4、查看开发商的“五证”是否齐全。
所谓的五证就是：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
这五证都是代表该开发商是否是正规的公司，政府是否批准可以出售。尤其是最后一个《商品房预售许可证》的取得是必须在取得前面所有的四证后才能取得的。
5、看开发商的利润如何。
开发商的年报是开发商整年的业绩体现，盈利多少、亏损多少，公司高层有无变动等都可以在年报中看到。通过查看开发商的盈利、亏损情况，可以掌握开发商的经济实力。盈利越多，经济实力就越强。
6、了解开发商项目的总开发量和开工量。
这一点是很重要的，如果一个项目的开工量大的话，说明开发商的实力雄厚，基本不会有资金问题;如果项目总开发量很大，但开工量很小的话，就要慎重了。
房产商一房二卖如何解决
1、沟通解决
可以首先与卖房者尝试着沟通，运用法律的规定维护自己的权益，告诉卖房者应该承担法律规定的赔偿责任。如谈判不成功后，应果断选择走司法途径。
2、财产保全
如果一房二卖的卖方有转移财产逃避赔偿的意图，在准备诉讼时应考虑对卖方进行财产保全。可在提起诉讼前申请诉前财产保全，也可在法院立案后，申请财产保全。申请财产保全面临的问题是需要提供担保，以前法院要求原告提供等值的担保。而原告往往很费劲才能凑齐所需的担保，甚至因没有能力担保导致无法对涉案财产进行保全。
根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》其中规定：担保数额不超过请求保全数额的百分之三十;申请人可以以财产保全责任险合同的方式为财产保全提供担保，即向保险公司投保财产保全责任险，保险公司向法院出具保函。
3、进行诉讼
买房人应积极收集有关证据，向法院提起诉讼。
一房二卖可以要多少赔偿?
如果开发商将同一个房屋又卖给了第二个买受人并且已经过户登记的话，我们可以根据最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向开发商索要赔偿，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，从而导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
即您可要求卖家赔偿的包括两部分：
第一部分：赔偿实际损失，即赔偿您现在购买此房的损失，包括房屋的增值部分造成的损失。
第二部分：惩罚性赔偿，即除了第一部分实际损失外，卖家还必须给您支付惩罚性赔偿，但最高金额不起过您已付的购房款。
开发商要是有一房数卖的情况，自然无法对所有的购房者都履行出售义务，而要是因此没有买到房，这时候又与开发商是签订了购房合同的话，可以追究开发商的违约责任。另一方面，对于开发商来讲，一房数卖其实也是有很大的风险需要承担，建议开发商最好不要有这样的行为。
