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四种房屋租赁合同效力纠纷
常见的四种租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同效力纠纷有哪些?常见的四种租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同效力纠纷分别是租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效;租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效;租赁期间发生权变动，租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同是否继续有效以及以在建房屋作为租赁标的物的租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同效力问题这四个方面。
一、租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效
根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、法规强制性效力规定的合同才是无效合同。
认定城市租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。
因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。
当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。
二、租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效
高人民法院在“湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同纠纷上诉案”中认为，根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。
三、租赁期间发生权变动，租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同是否继续有效
在“善岛建设(天津)有限公司与天津一商集团有限公司租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同纠纷案”中，高人民法院认为，依据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生权变动的，不影响租赁合同的效力。
出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。
四、以在建房屋作为租赁标的物的租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同效力问题
在“西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格商贸有限公司租赁合同/2050801"target="_blank">房屋租赁合同纠纷上诉案”((2002)民一终字第75号)中，高人民法院民一庭认为，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。
在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
未通过消防验收 租赁合同无效
法律主观：
1、以未依法经消防验收合格的房屋为标的物订立的 房屋租赁合同 ，因违反标的确定、可能和合法的合同有效要件之规定，应当认定无效。 2、 一审 法庭辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定， 无效合同 经过瑕疵补正而变为有效。
法律客观：
根据《 消防法 》第13条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
这些房屋租赁合同有没有效
(一)租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同无效
根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、法规强制性效力规定的合同才是无效合同。
认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。
因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。
当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。
(二)建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同按照符合法律规则推定
在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
(三)租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同无效
根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。
(四)租赁期间发生权变动，房屋租赁合同有效
高人民法院认为，依据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生权变动的，不影响租赁合同的效力。
出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。
没有消防通道的门面,可以租吗?但租客不知道,签了合同租了怎么
没有消防通道的门面房存在安全隐患，违反了《消防法》第十四条规定，严禁在建筑物消防安全设施未经验收合格前，进行居住、生产等活动。因此，这样的门面房不能租用。
如果租客在不知情的情况下签订了租赁合同，可以与房东进行协商，看是否可以退租或延长合同期限，以减轻因违反消防法规而可能带来的风险和损失。
此外，建议房东出面与消防部门沟通整改，并给予租客一定的租金减免或合同期延长，以补偿因停业期间的经营损失。同时，房东也有责任确保出租的房屋符合当地的安全规定，包括消防设备的配置和维护。
总之，在租赁门面房时，建议租客仔细了解房屋的消防安全情况，并与房东明确相关责任和义务，以确保自身权益不受侵害。
房屋未消防验收签订的租赁合同有效吗
法律分析：经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
房屋消防没有验收可以出租使用吗
未经消防验收的房屋不得对外租赁,否则房屋租赁合同无效。主要依据为《消防法》第13条规定,按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者验收不合格的,不得投入使用；但笔者认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，只有合同行为违反效力性禁止性规范才会影响该行为的效力；假使房屋在出租时没有经过消防等有关行政部门的验收，但根据相关法律规定，未经消防验收的建设工程禁止投入使用，此项规定的目的在于维护特定的管理秩序，并不直接涉及国家利益或社会公共利益的维护。因此此项规定属于管理性禁止性规范，不是效力性强制性规定；也即，只要房屋租赁合同没有其它无效情形，则就未经消防验收合格房屋签订的房屋租赁合同也是有效的。
