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请问房地产开发商破产购房合同还能继续履行吗
《企业破产法》第十八规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。由此可见，法院受理破产后，破产管理人有权决定待履行合同是否解除或是继续履行。应当注意的是，管理人的这项选择权建立在双方当事人均未履行完毕的基础上。但是买受人债权有其一定的特殊性，老百姓的刚需住房应当受法律的保护，因此管理人在这类合同解除权的行使时不可一概而论。破产法并未对普通购房者的合同解除做出特殊规定，但是从司法实践看，对刚需住房法律是优先保护的。例如：1、最高人民院就发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）的规定：建设工程承包人的工程价款享有优于抵押权和其他债权的优先受偿权，但该优先权不得对抗已付全部或者大部分购房款项后的房屋买受人。2、2014年12月最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议若干规定”）第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上规定对破产程序中买受人房屋买卖合同的处理有很大意义。由此，笔者认为，买受人签订的《房屋买卖合同》应当如何履行要视以下情况而论：1. 买受人已经支付合同约定的全部或大部分价款且买受人名下无其他居住房屋，合同应当继续履行如前所述，破产管理人对合同是否继续履行的选择权应当建立在合同双方当事人均未履行完毕的基础上。首先，若买受人已经支付了合同约定的全部或大部分价款，即已经履行了合同主要给付义务，应当视为履行完毕，此时不符合《企业破产法》第十八条规定的“双方”均未履行完毕的情形。因此，此时《企业破产法》并未赋予管理人对此类合同的选择权，管理人在当前情形下不享有法律规定的合同解除权，合同应当继续履行。其次，根据《批复》及《执行异议若干规定》，未办理过户登记的买受人虽然没有得到房屋的物权，但是依旧可以对抗建筑工程优先受偿权及执行，可见法律对这部分购房刚需群体做出了优先的保护规则，因此进入破产程序中对这部分合同也应当保护，管理人不应随意解除。2. 买受人未支付合同约定的全部或大部分价款或买受人名下有多套房屋的，管理人应当决定解除如上所述，若买受人并未支付合同约定的全部或大部分价款，则买受人未履行合同的主要给付义务，此时属于《企业破产法》第十八条所规定的情形，管理人对此类合同享有选择权。值得注意的是，《企业破产法》第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。由此我们可以看出，破产法的立法精神在于使破产财产利益最大化，只有这样，才能更好的保障全体债权人的利益，实现破产法的立法宗旨。并且从《批复》及《执行异议若干规定》中我们可以看出，这部分人并不在法律优先保护的范围内。因此，笔者认为，管理人在行使《企业破产法》第十八条规定的选择权时，应当把握住破产法的立法精神和法律体系，对此类购房合同管理人应当解除。
企业破产未履行的合同怎么办?
法律分析：所谓“破产企业未履行的合同”从理论上讲可能有三种情况：
1、破产企业负有履行义务但未履行的单务合同;
2、破产企业未履行但对方已履行的双务合同;
3、破产企业与对方当事人均未履行或虽已开始履行但均未履行完毕的双务合同。
从维护全体债权人利益角度看，前两种情势下之合同，破产清算组均应解除而不应选择履行，因为，一方面，继续履行无益于破产财产价值的维持;另一方面，相对人履行完毕后，就处于一种不具有任何担保利益的一般债权人地位，应当与其他一般债权人一起平等地参与破产分配，破产程序进行的宗旨又在于全体债权人平等分配的满足，与其他债权人相比，这样做对其利益的保护并无歧视和不妥。但如果反之，则必然会在该相对人与其他债权人之间产生厚此薄彼的待遇，有违破产程序所应遵守的公平原则。而对于相对人负有义务的单务合同，或者双方负对待给付义务的双务合同但破产人已履行完毕而相对人未履行的，应该不受破产宣告效力的影响，清算组对此只能请求相对人继续履行合同，该请求权行使的结果利益归属于破产财团。如此对相对人的利益并无损害，因为相对人只是履行合同上本来已经确定的义务。
法律依据：《中华人民共和国企业破产法》 第二十六条 对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行。清算组决定解除合同，另一方当事人因合同解除受到损害的，其损害赔偿额作为破产债权。
